Desmitificando a usucapião, para que você perca de uma vez por todas o medo de registrar o seu imóvel.
A usucapião é o meio judicial ou extrajudicial para registrar um imóvel que não é possível registrar de outra maneira, por causa de irregularidades documentais e jurídicas durante a transmissão da posse durante muitos anos, que impedem que ele seja regularizado administrativamente (via cartório).
Eis aqui 5 mitos que as pessoas precisam vencer para encarar, de uma vez por todas, que a usucapião é a única forma de regularizar o seu imóvel e vai ter que passar por ela para obter seu registro imobiliário.
Quanto tempo demora a ação de usucapião?
Um dos grandes mitos sobre a usucapião é o tempo do processo.
Já se foi a época que a usucapião demorava 10, 15, 20 anos para terminar. Antigamente (há pelo menos 10 anos), os processos físicos dificultavam o processamento do feito.
Imagina só… Cada documento que precisava ser juntado tinha que ir para a secretaria do juízo, depois para a publicação, depois abria-se prazo para o advogado, que providenciava, depois de obter o documento o juntava no processo, depois ia novamente para a secretaria do juízo que fazia a juntada manual e numerava o documento, para depois subir para a conclusão do juiz, que era incluído na pilha de diversos outros processos para analisar. (UFFFAAAAA!!!)
Isso fazia o processo demorar diversos anos. Se eram pelo menos 3 meses para juntar um único documento, ou para dar vistas ao Oficial do Registro Imobiliário, imagina só o quanto demorava o processo.
Hoje em dia os processos são digitais, e esta realidade está chegando até mesmo aos cartórios extrajudiciais. O que faz com que os atos processuais sejam mais rápidos. As juntadas de documentos, por exemplo, agora são automáticas. Ao abrirem-se os prazos, quando o advogado junta um documento, o sistema já junta automaticamente ao processo e a conferência é feita depois.
Portanto, acelerou-se muito a tramitação processual.
Necessário falar-se, também, da legislação da usucapião e da jurisprudência que avançou bastante, desamarrando muitos entraves que existiam, que burocratizavam o procedimento deixando-o bastante moroso e agora está bem mais maleável com diversas flexibilidades valorizando-se ainda mais a posse sem oposição pelo decurso do tempo.
Hoje uma usucapião tem média de 2 anos para finalizar.
Quanto custa fazer a usucapião?
Uma escritura pública com registro imobiliário custa em média 10 mil reais (imóvel até 120 mil reais).
Se hoje formos até um cartório de notas fazer uma escritura pública definitiva de compra e venda, em média o comprador pagará o valor de R$ 3.000,00 pela lavratura da escritura, mais R$ 4.000,00 de ITBI, que é o imposto devido ao município pela transmissão do bem, e ainda, R$ 3.500,00 ao Oficial do Registro de Imóveis para registrar a venda na Matrícula do imóvel para surtir seus efeitos jurídicos no instituto da propriedade.
E tudo isso é pago, pelo menos no Estado de São Paulo, à vista!!! No money, no cash!!
Uma usucapião custa em média o que se gastaria para lavrar e registrar uma escritura, pois ela tem o mesmo efeito: registra a aquisição da propriedade na matrícula do imóvel.
A sentença de usucapião substitui uma escritura pública para o registro. Por isso, o valor médio é o valor equiparado ao que se gastaria para registrar o imóvel administrativamente, e veja: o advogado tem muuuito mais trabalho para o registro pela usucapião.
Quanto tempo tem que estar no imóvel para ter direito à usucapião?
O tempo mínimo de posse das modalidades mais tradicionais de usucapião é de 5 anos.
Porém, é possível a soma das posses anteriores, chamada de “acessio possessionis”, conforme o art. 1.243 do Código Civil, para contar o tempo para fins de usucapir o imóvel.
Contudo, se ainda não possui o tempo mínimo, o tempo de tramitação do processo conta como tempo de posse para usucapião, conforme já pacificado pela jurisprudência do STJ, como se pode ver:
“O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, em conformidade com o disposto no art. 462 do CPC/1973 (correspondente ao art. 493 do CPC/2015)” ( REsp n. 1.361.226/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 5/6/2018, DJe de 9/8/2018.)
Não tenho contrato de compra e venda. Posso fazer a usucapião?
Quem não tem nem mesmo o contratinho de compra e venda (gaveta), ainda assim pode mover a usucapião com documentos e testemunhas que comprovem a posse.
A posse da terra, antes de ser amparada por títulos que a acompanhem (compra, cessão, empréstimo, permuta, sentença, etc), ela tem em si mesma a sua gênese na ocupação, que é o exercício de fato, ou seja, o assenhoramento pacífico, justo e ininterrupto, daquilo que aparenta não ter dono ou estar abandonado.
Nas próprias palavras de Moreira Alves: “Primitivamente, a ocupação é o mais importante dos modos de aquisição da propriedade, tanto que os jurisconsultos romanos salientavam que o direito de propriedade decorrera da ocupação. À medida, porém, que a civilização vai progredindo, a importância desse modo de aquisição da propriedade regride, porque o círculo das coisas sem dono cada vez mais se reduz.” (MOREIRA ALVES, José Carlos. Direito Romano. — 16ª ed. — Rio de Janeiro: Forense, 2014. pp. 305)
Desde a antiguidade isto é assim. E por isto a razão de existir da usucapião é dar função social à propriedade colocando-a a uma destinação: moradia, comércio, plantio, lazer, etc.
A partir que todos os imóveis vão sendo regularizados com o registro público, dando-se a destinação devida, com a redução do abandono de construções e imóveis e a sua utilização consciente, vão se reduzindo as ocupações e dando-se importância às propriedades registrais.
Posse é um poder de fato, portanto, pode ser provada por outros meios legais e não só por documentos escritos.
O imóvel não tem registro. Isso significa que o imóvel é público?
Muitos imóveis não tem nem mesmo a matrícula (registro público imobiliário). Mas isso não significa que o imóvel é público.
Bens públicos são aqueles elencados nos arts. 98 e 99 do Código Civil e nos termos do art. 102, não estão sujeitos à usucapião.
Eles são divididos em:
1. Comuns do povo: tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
2. De uso especial: tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;
3. Os dominicais: que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.
Os comuns do povo e de uso especial são facilmente identificados, pois os primeiros fazem parte do meio ambiente natural e artificial e os segundos estão em poder da Administração Pública, já os dominicais dependem de registro público para que sejam identificados.
Assim, aqueles bens que não sejam comuns do povo ou não sejam de uso especial devem constar de registro público, sejam nos órgão de patrimônio das respectivas pessoas jurídicas de direito público, ou no Registro Público Imobiliário, para que sejam assim identificados.
Assim, se você foi até os cartórios e não encontrou nenhum tipo de registro sobre o imóvel, significa apenas que a propriedade do local não está regularizada.
Podendo ser feito usucapião sobre imóvel desprovido sem registro, conforme pacificamente resolvido pela jurisprudência:
“APELAÇÃO – USUCAPIÃO – INDEFERIMENTO DA INICIAL – AUSÊNCIA DE REGISTRO DA MATRÍCULA PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – SENTENÇA ANULADA – A inexistência de registro imobiliário do bem, objeto de ação de usucapião não impossibilita o reconhecimento da aquisição de domínio mormente porque juntado o memorial descritivo que permite a individualização e identificação do terreno – A usucapião como forma de aquisição originária da propriedade prevalece sobre o registro imobiliário – Precedentes – DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-SP – AC: 10085255120218260152 SP 1008525-51.2021.8.26.0152, Relator: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 25/02/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2022)
“Cuida-se a usucapião de forma de aquisição originária da propriedade, ensejando, se necessária, a constituição de nova matrícula, ou mesmo de via admitida para”unificar as transcrições ou precisar área adquirida escrituralmente”(STJ, REsp n. 292.356/SP, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 27/8/2001, DJ de 8/10/2001, p. 213).
O caminho para imóvel que não possui registro no Cartório de Registro de Imóveis é a ação de usucapião que reconhecerá a propriedade e determinará a abertura de novo registro (Matrícula Individualizada).
